Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand - Analyse - Planung - Ausführung
von: Bert Bielefeld, Mathias Wirths
Vieweg+Teubner (GWV), 2010
ISBN: 9783834896889
Sprache: Deutsch
313 Seiten, Download: 14062 KB
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Mehr zum Inhalt
Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand - Analyse - Planung - Ausführung
Vorwort | 5 | ||
Inhaltsverzeichnis | 6 | ||
1 Einleitung | 10 | ||
2 Bestandsprojektentwicklung | 13 | ||
2.1 Lebenszyklus von Gebäuden | 13 | ||
2.2 Grundlagen der Projektentwicklung | 17 | ||
2.2.1 Projektinitiierung | 19 | ||
2.2.1.1 Standort sucht Nutzung und Kapital | 19 | ||
2.2.1.2 Kapital sucht Nutzung und Standort | 19 | ||
2.2.1.3 Nutzung sucht Standort und Kapital | 20 | ||
2.2.1.4 Überprüfung der Projektbedingungen | 20 | ||
2.2.2 Projektkonzeption | 20 | ||
2.2.2.1 Standortanalyse | 21 | ||
2.2.2.2 Marktanalyse | 23 | ||
2.2.2.3 Nutzungsanalyse | 24 | ||
2.2.2.4 Wettbewerbsanalyse | 25 | ||
2.3 Wertermittlung von Bestandsgebäuden | 26 | ||
2.3.1 Vergleichswertverfahren | 27 | ||
2.3.2 Ertragswertverfahren | 29 | ||
2.3.3 Sachwertverfahren | 34 | ||
2.3.4 Residualwertverfahren | 37 | ||
2.4 Investitionsrisiken im Bestand | 39 | ||
2.4.1 Grundlagen des Risikomanagements | 39 | ||
2.4.2 Risikoanalyse | 40 | ||
2.4.3 Risikominimierung | 42 | ||
2.5 Durchführung der Bestandsprojektentwicklung | 43 | ||
2.5.1 Bauplanungs- und Bauordnungsrecht | 43 | ||
2.5.1.1 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans | 45 | ||
2.5.1.2 Vorhaben im Widerspruch zu Festsetzungen des Bebauungsplans | 48 | ||
2.5.1.3 Zulässigkeit von Vorhaben außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans | 49 | ||
2.5.1.4 Gebiete mit besonderem Städtebaurecht oder sonstigen bauplanerischen Vorgaben | 50 | ||
2.5.1.5 Sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften | 51 | ||
2.5.1.6 Prüfung der Zulässigkeit | 53 | ||
2.5.1.7 Zulässigkeit von Umbau und Sanierung | 55 | ||
2.5.2 Fördermöglichkeiten im Bestand | 55 | ||
2.5.2.1 Förderstruktur in der Europäischen Union | 55 | ||
2.5.2.2 Staatliche Förderprogramme in Deutschland | 57 | ||
2.5.2.3 Förderungen im Bereich des Denkmalschutzes | 58 | ||
2.5.2.4 Welterbeliste der UNESCO | 59 | ||
2.5.2.5 Förderungen durch private Stiftungen | 59 | ||
2.5.2.6 Antragstellung auf Förderung | 59 | ||
2.5.3 Grundstücks- und Immobilienakquisition | 60 | ||
2.5.3.1 Grundbuch und Baulastenverzeichnis | 60 | ||
2.5.3.2 Sicherung der Rechte an einem Grundstück | 61 | ||
2.5.3.3 Projektgesellschaften | 62 | ||
2.5.4 Wirtschaftliche Vorgehensweise im Bestand | 63 | ||
2.5.4.1 Nutzungsplanung | 63 | ||
2.5.4.2 Schrittweise Erarbeitung der Einflussgrößen | 64 | ||
2.5.4.3 Wirtschaftlichkeitsberechnungen zur Entscheidungsfindung | 66 | ||
2.5.4.4 Mittelbereitstellungsplanung | 68 | ||
3 Bestandsanalyse und Bewertung | 71 | ||
3.1 Einleitung | 71 | ||
3.2 Auswertung von Bestandsunterlagen | 73 | ||
3.2.1 Quellen von Bestandsunterlagen | 73 | ||
3.2.2 Verarbeiten von Papierzeichnungen für CAD | 74 | ||
3.2.3 Auswertung von Bestandsunterlagen hinsichtlich der Eigenschaften der vorhandenen Bauteile | 75 | ||
3.2.3.1 Erfassen von statischen Unterlagen | 75 | ||
3.3 Messgeräte und -methoden zur Erfassung der Geometrie des Bestandes | 80 | ||
3.3.1 Tradierte Messmethoden | 80 | ||
3.3.2 Laserdistanzmessgerät | 81 | ||
3.3.3 Tachymeter/EDV-gestützte tachymetrische Verfahren | 82 | ||
3.3.4 Einbild- und Stereofotogrammetrie | 84 | ||
3.3.5 3D-Laserscanner | 87 | ||
3.3.6 Hilfsmittel | 88 | ||
3.4 Messgeräte und -methoden zur Erfassung der bautechnischen Eigenschaften des Bestandes | 89 | ||
3.4.1 Untersuchungen ohne technische Hilfsmittel | 89 | ||
3.4.1.1 Klopf-/Horchtechnik | 90 | ||
3.4.1.2 Springen | 90 | ||
3.4.1.3 Fühlen/Riechen | 90 | ||
3.4.1.4 Überprüfung von Holzbauteilen mit Zimmermannshammer | 90 | ||
3.4.2 Messgeräte und Methoden zur Untersuchung vor Ort | 91 | ||
3.4.2.1 Bewehrungssuchgerät | 91 | ||
3.4.2.2 Endoskopie, Videoskopie | 91 | ||
3.4.2.3 Ermittlung der Karbonatisierung vor Ort | 92 | ||
3.4.2.4 Feuchtemessung | 92 | ||
3.4.2.5 Schmidthammer | 94 | ||
3.4.2.6 Thermografie | 95 | ||
3.4.3 Untersuchungsmethoden mit Unterstützung eines Baustofflabors | 97 | ||
3.4.3.1 Ermittlung der Betondruckfestigkeit an Bohrkernen | 97 | ||
3.4.3.2 Ermittlung der Steindruckfestigkeit an Steinproben | 97 | ||
3.4.3.3 Ermittlung der Stahlzugfestigkeit | 98 | ||
3.4.3.4 Ermittlung der Karbonatisierungstiefe an Bohrkernen | 99 | ||
3.5 Bauteilschäden | 100 | ||
3.5.1 Schäden an Holzkonstruktionen | 101 | ||
3.5.1.1 Schäden durch Pilze | 102 | ||
3.5.1.2 Schäden durch Insekten | 105 | ||
3.5.1.3 Schäden durch Schwind & Trockenrisse | 105 | ||
3.5.2 Schäden an Mauerwerkkonstruktionen | 106 | ||
3.5.2.1 Durchfeuchtung und deren Folgen | 107 | ||
3.5.2.2 Salzschäden | 107 | ||
3.5.2.3 Frostschäden | 108 | ||
3.5.2.4 Auswaschung von Bindemitteln | 108 | ||
3.5.2.5 Risse | 108 | ||
3.5.3 Schäden an Stahlbetonkonstruktionen | 113 | ||
3.5.3.1 Falsche Bewehrungsführung | 113 | ||
3.5.3.2 Karbonatisierung | 114 | ||
3.5.3.3 Chloridangriff | 115 | ||
3.5.3.4 Biologische Schadstoffe | 115 | ||
3.5.3.5 Frosttauwechsel | 115 | ||
3.5.4 Schäden an Eisenkonstruktionen (Stahlkonstruktionen) | 116 | ||
3.5.4.1 Metall-Korrosion | 116 | ||
3.5.4.2 Brand | 120 | ||
3.5.4.3 Überbeanspruchung | 120 | ||
3.6 Schadstoffe und Kontamination | 121 | ||
3.6.1 Asbest | 122 | ||
3.6.2 Künstliche Mineralfasern (KMF) | 123 | ||
3.6.3 Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) | 125 | ||
3.6.4 Polychlorierte Biphenyle (PCB) | 126 | ||
3.6.5 Chlororganische Holzschutzmittel (PCP und Lindan) | 126 | ||
3.6.6 Leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe (LCKW incl. FCKW) | 127 | ||
3.6.7 Formaldehyd | 127 | ||
3.6.8 Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) | 128 | ||
3.6.9 Schwermetalle | 128 | ||
3.6.11 Vorgehen und Untersuchungsumfang | 128 | ||
3.6.12 Gesetzliche Regelungen | 131 | ||
3.7 Statische Bewertung des Bestandes | 131 | ||
3.7.1 Bewertung von Schäden | 133 | ||
3.7.2 Bewertung von Verformungen | 135 | ||
3.7.3 Bewertung der Materialeigenschaften | 137 | ||
3.7.4 Bewertung von Tragsystemen | 137 | ||
3.7.4.1 Statisch bestimmte und unbestimmte Systeme | 138 | ||
3.7.4.2 Biegeträger | 140 | ||
3.7.4.3 Stützen | 142 | ||
3.7.4.4 Wände (Scheiben) | 143 | ||
3.7.4.5 Platten | 146 | ||
3.7.4.6 Fachwerke | 147 | ||
3.7.4.7 Rahmen | 149 | ||
3.7.4.8 Bögen | 150 | ||
3.7.5 Bewertungsstufen | 150 | ||
3.8 Brandschutztechnische Bewertung | 153 | ||
3.8.1 Bestandsschutz | 153 | ||
3.8.2 Rettungswege | 154 | ||
3.8.2.1 Ein oder zwei bauliche Rettungswege? | 155 | ||
3.8.2.2 Anforderungen an Bauteile und Baustoffe von Rettungswegen | 156 | ||
3.8.2.3 Bauliche Rettungswege sind Räume ohne Brandlasten! | 156 | ||
3.8.2.4 Wegstrecken | 157 | ||
3.8.2.5 Zweiter Rettungsweg | 157 | ||
3.8.2.6 Technische Ertüchtigung von notwendigen Treppenräumen | 157 | ||
3.8.3 Feuerwiderstand der Bauteile | 158 | ||
3.8.4 Brandabschnittsbildung durch Gebäudetrennwände | 159 | ||
3.8.4.1 Trennwände und -decken – oder: Was ist eine Nutzungseinheit? | 159 | ||
3.8.4.2 Dächer von Anbauten | 161 | ||
3.8.4.3 Standsicherheit der tragenden und aussteifenden Bauteile im Brandfall | 161 | ||
3.8.5 Technischer Brandschutz im Bestand | 161 | ||
3.8.6 Zusammenfassung | 162 | ||
3.9 Energetische Gebäudebewertung und -analyse | 163 | ||
3.9.1 Beschaffung der Bestandsunterlagen | 164 | ||
3.9.2 Bestandsaufnahme des IST-Zustandes | 164 | ||
3.9.3 Energetische Beurteilung der Gebäudehülle mittels Thermografie | 164 | ||
3.9.4 Messung des U-Wertes | 165 | ||
3.9.5 Luftdichtheitsprüfung (Blower-Door-Test) | 166 | ||
3.9.6 Feuchtemessungen bei vermuteten oder angetroffenen Bauteilschäden | 166 | ||
3.9.7 Anlagentechnik | 167 | ||
3.9.8 Berechnung des IST-Zustandes | 168 | ||
3.10 Denkmalpflege und historische Bausubstanz | 170 | ||
3.10.1 Grundlagen der Denkmalpflege | 170 | ||
3.10.1.1 Historische Entwicklung des Denkmalschutzes | 170 | ||
3.10.1.2 Baudenkmal und Denkmaleigenschaft | 172 | ||
3.10.1.3 Umgebungsschutz | 173 | ||
3.10.1.4 Denkmalrechtliche Genehmigung und steuerliche Begünstigung | 174 | ||
3.10.1.5 Erhalten, Instandsetzen und Ergänzen – reversibel planen und bauen | 174 | ||
3.10.2 Bestandsaufnahme am Denkmal | 177 | ||
3.10.2.1 Verformungsgerechtes Aufmaß | 177 | ||
3.10.2.2 Bauhistorische Untersuchungen und Baualtersplan149 | 179 | ||
3.10.2.3 Fotodokumentation | 180 | ||
3.10.2.4 Raumbuch | 181 | ||
3.10.2.5 Restauratorische Untersuchung | 182 | ||
3.10.3 Schadstoffe und Kontamination im Denkmal | 183 | ||
3.10.4 Bauteilschäden an denkmalgeschützter Bausubstanz | 184 | ||
3.10.4.1 Untersuchung klassischer Bauschäden im Denkmal | 184 | ||
3.10.4.2 Umgang mit historischen Konstruktionen und Baumaterialien | 185 | ||
3.10.4.3 Schadensbehebung | 187 | ||
3.10.5 Statische Prüfung und Bewertung historischer Konstruktionen | 188 | ||
3.10.6 Haustechnik im Denkmal | 189 | ||
3.10.6.1 Historische Haustechnik | 189 | ||
3.10.6.2 Nachrüstung moderner Haustechnik | 189 | ||
3.10.7 Energetische Bewertung und Ertüchtigung denkmalgeschützter Bauten | 192 | ||
3.10.8 Brandschutz und Denkmalschutz | 195 | ||
3.10.9 Denkmalpflegerische Zielstellung und Maßnahmenkonzept | 197 | ||
3.10.9.1 Erarbeitung der denkmalpflegerischen Zielstellung | 199 | ||
3.10.9.2 Entwicklung des Entwurfskonzepts | 201 | ||
3.10.9.3 Detaillierung zum Maßnahmenkonzept | 203 | ||
4 Durchführung von Projekten im Bestand | 204 | ||
4.1 Planungs- und Bauprozess | 204 | ||
4.1.1 Erarbeiten der Planungsgrundlagen | 205 | ||
4.1.2 Vom Entwurf zur Baugenehmigung | 209 | ||
4.1.2.1 Begriffsdefinitionen | 209 | ||
4.1.2.2 Gestalterische Herangehensweise im Entwurf | 211 | ||
4.1.2.3 Vorüberlegungen mit Überleitung zur Entwurfsplanung | 217 | ||
4.1.2.4 Nutzungsänderung – Abrissgenehmigung – Baugenehmigung | 219 | ||
4.1.3 Vorbereitung der Ausführung | 220 | ||
4.1.4 Ausführungs- und Detailplanung | 220 | ||
4.1.5 Ausführung | 224 | ||
4.1.5.1 Abweichungen von der Ausführungsplanung | 225 | ||
4.1.5.2 Logistik | 227 | ||
4.1.5.3 Bauen unter fortlaufendem Betrieb | 229 | ||
4.1.5.4 Medienfreiheit | 231 | ||
4.1.5.5 Auswirkungen des Denkmalschutzes auf den Bauablauf | 232 | ||
4.1.5.6 Qualitätssicherung | 232 | ||
4.2 Kostenplanung | 234 | ||
4.2.1 Grundlagen der Kostenplanung nach DIN 276 | 235 | ||
4.2.2 Kosteneinflüsse und Kostenrisiken im Bestand | 239 | ||
4.2.2.1 Kosteneinflüsse | 240 | ||
4.2.2.2 Kostenkennwerte | 242 | ||
4.2.2.3 Kostenrisiken in der Bausubstanz | 244 | ||
4.2.3 Kostenermittlung im Bestand | 247 | ||
4.2.3.1 Kostenaufstellung im Bestand | 247 | ||
4.2.3.2 Kostenermittlung für Abbruchmaßnahmen | 250 | ||
4.2.3.3 Kostenermittlung für Instandsetzungen | 251 | ||
4.2.3.4 Kostenermittlung für Neu- und Umbau | 252 | ||
4.2.4 Kostenverfolgung im Planungs- und Bauprozess | 253 | ||
4.2.4.1 Kostenplanung als Planungsinstrument | 253 | ||
4.2.4.2 Kostenmodule | 254 | ||
4.2.4.3 Ausführungsorientierte Kostensteuerung | 255 | ||
4.2.4.4 Auswertung und Bildung von Kennwerten | 257 | ||
4.3 Terminplanung | 257 | ||
4.3.1 Grundlagen der Terminplanung | 257 | ||
4.3.1.1 Elemente eines Terminplans | 258 | ||
4.3.1.2 Verknüpfungen | 258 | ||
4.3.2 Erstellung des Terminplans | 261 | ||
4.3.3 Einsatz des Terminplans | 276 | ||
4.3.3.1 Bau vorbereitend | 276 | ||
4.3.3.2 Bau begleitend | 277 | ||
4.3.3.3 Bau nachbereitend | 284 | ||
4.4 Nachtragsmanagement | 285 | ||
4.4.1 Grundlagen des Nachtragsmanagements | 285 | ||
4.4.1.1 Technische Nachträge | 286 | ||
4.4.1.2 Störungsnachträge | 286 | ||
4.4.2 Darstellung der Anspruchsgrundlage | 288 | ||
4.4.3 Darstellung der Anspruchshöhe | 291 | ||
4.4.4 Einsatz des Nachtragsmanagements | 297 | ||
4.4.4.1 Organisationsaufbau | 298 | ||
4.4.4.2 Technische Durchführung | 298 | ||
Literaturverzeichnis | 301 | ||
Vorschriften, Normen und Richtlinien | 305 | ||
Sachwortverzeichnis | 307 |