Vermieter-Fibel - Verträge, Vorlagen und Musterbriefe. Alle rechtlichen Grundlagen - von der Mietersuche bis zur Kündigung (Ausgabe Österreich)

Vermieter-Fibel - Verträge, Vorlagen und Musterbriefe. Alle rechtlichen Grundlagen - von der Mietersuche bis zur Kündigung (Ausgabe Österreich)

 

 

 

von: Herbert Gartner

Linde Verlag Wien Gesellschaft m.b.H., 2010

ISBN: 9783709400746

Sprache: Deutsch

153 Seiten, Download: 864 KB

 
Format:  PDF, auch als Online-Lesen

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Vermieter-Fibel - Verträge, Vorlagen und Musterbriefe. Alle rechtlichen Grundlagen - von der Mietersuche bis zur Kündigung (Ausgabe Österreich)



V. Die Beendigung des Mietverhältnisses (S. 59-62)

Den Mieter „richtig“ loszuwerden ist manchmal schwer, meistens aufwändig und oftmals zum Scheitern verurteilt.

1. Die Einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages

Auch für Mietobjekte im Vollanwendungsbereich des MRG kann – wie auch bei jedem anderen Dauerschuldverhältnis zwischen den Vertragspartnern die Beendigung des Mietvertrages zu jedem beliebigen Zeitpunkt vereinbart werden.

Die einvernehmliche Vertragsbeendigung bedarf weder eines Grundes noch der Einhaltung einer bestimmten Frist, sie kann durch bloße – auch mündliche – Vereinbarung vollzogen werden.

Für den Vermieter ist allerdings zu beachten, dass ihn die Beweislast dafür trifft, dass das Mietverhältnis tatsächlich einvernehmlich aufgelöst wurde und vor allem, dass der Mieter seine Erklärung, in die einvernehmliche Auflösung einzuwilligen, frei und ohne Zwang abgegeben hat.
Aus diesem Grund empfiehlt sich unter allen Umständen die Einhaltung einer entsprechenden Schriftform und der Dokumentation des „freien Willens“ des Bestandnehmers, welcher immerhin ein kündigungsgeschütztes Objekt „freiwillig“ aufgibt.

Der Abschluss eines sogenannten „Räumungsvergleiches“ vor dem für das Bestandobjekt zuständigen Bezirksgericht ist zwar mit einem gewissen Aufwand und mit Gebühren verbunden, schafft für den Vermieter allerdings eine erhebliche Rechtssicherheit, da es sich bei einem Räumungsvergleich immerhin um einen „gerichtlichen“ Vergleich handelt, welcher vor einem Richter, welcher entsprechende Belehrungspflichten hat, abgeschlossen wird. Ein Mieter, welcher sich auf den Weg in das nächste zuständige Bezirksgericht macht, dort nach Rechtsbelehrung durch den Richter dennoch in eine Vereinbarung einwilligt, nach welcher er verpflichtet ist, das Mietobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt geräumt zu übergeben, wird es naturgemäß schwer haben, zu behaupten und zu beweisen, er sei bei dieser Handlungsweise „unter unzulässigem Druck“ gestanden.


2. Kündigung

Ein Bestandvertrag ist ein „Dauerschuldverhältnis“. Er ist daher seiner Natur nach auf Dauer angelegt, die Dauer kann vertraglich bestimmt oder unbestimmt sein, wurde der Vertrag über eine Wohnung auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so kann ein Mietvertrag mangels anderer vertraglicher Vereinbarung gemäß § 560 Zivilprozessordnung unter Einhaltung einer einmonatigen Frist zum Monatsende ordnungsgemäß gekündigt werden, wenn die Miete monatlich oder in kürzeren Abständen zu bezahlen ist, sonst gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Bei Geschäftsräumlichkeiten gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartal. Von Bedeutung ist, dass es sich bei einer Kündigungserklärung um eine „empfangsbedürftige“ Willenserklärung handelt, die Erklärung somit innerhalb der Kündigungsfrist dem Vertragspartner auch zugegangen sein muss.

Die Pflicht, die rechtsgültige Kündigung des Vertrages zu einem bestimmten Termin zu beweisen, obliegt demjenigen, der sich auf seine Erklärung beruft, somit beim Vermieter.
Wichtig ist, dass die Aufkündigungserklärung dem anderen Vertragspartner vor Beginn der gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfrist zugeht. Wurde somit eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsletzten vereinbart, so muss eine Kündigung, die den Vertrag zum 30.9. endgültig beenden möchte, spätestens am letzten Tag des Monats Juni dem anderen Vertragspartner zugegangen sein.

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