Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung

3. Welche Nebenkosten hat der Mieter zu zahlen? (S. 8-9)

Steht nach den vorgenannten Überprüfungen fest, dass der Mieter Vorauszahlungen zu erbringen und auch grundsätzlich die Verpflichtung zur Beteiligung an den Nebenkosten wirksam übernommen hat, stellt sich weiterhin die Frage, welche Nebenkosten er nach den vertraglichen Vereinbarungen zu tragen hat. In dem oben genannten Fall der pauschalen Bezugnahme auf den Nebenkostenkatalog des § 27 II. BVO steht eindeutig fest, dass der Vermieter sämtliche dort aufgeführten Nebenkosten auf den Mieter umlegen kann.

Es handelt sich im einzelnen um folgende Kostenarten:

• Grundsteuer
• Wasser
• Entwässerung
• Heizungskosten
• Fahrstuhlkosten
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung (Allgemeinstrom)
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hausmeister
• Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel
• Maschinelle Wascheinrichtungen
• Sonstige Betriebskosten

Es gibt aber genauso Mietverträge, in denen die in dem Katalog enthaltenen Nebenkosten einzeln aufgelistet, aber nur bestimmte Nebenkostenarten etwa durch Ankreuzen hervorgehoben sind. Fehlt eine vorherige Bezugnahme auf § 27 II. BVO, ist klar, dass der Mieter auch nur die angekreuzten Nebenkostenarten zu zahlen hat. Aber auch, wenn die entsprechende Bezugnahme in dem Mietvertrag enthalten ist, ist die überwiegende Rechtsprechung der Auffassung, dass auch in diesem Fall sich die Vorauszahlungen nur auf diese bezeichneten Nebenkosten beziehen. Begründet wird dies mit der sogenannten Unklarheitenregel. Da in dem konkreten Fall nicht klar ist, ob der Vermieter durch die Bezugnahme auf den Nebenkostenkatalog alle dort genannten Kosten oder nur die hervorgehobenen Kosten umlegen will, muss er diese missverständliche Regelung zu seinen Lasten gelten lassen.

Eine ähnliche Problematik ergibt sich, wenn in dem Mietvertrag die Nebenkostenarten einzeln aufgeführt und in den jeweiligen Spalten dahinter für einige Positionen separate Beträge genannt werden. Dann ist bisher streitig, ob die Umlagefähigkeit auf diese Kosten beschränkt ist, auch wenn der Mietvertrag eine Bezugnahme auf § 27 II. BVO enthält. Zur Lösung dieser Problematik empfiehlt sich ein Blick auf die vertraglich genannte Gesamtsumme der Vorauszahlungen. Stimmt diese mit den hinter den einzelnen Kostenarten aufgeführten Einzelsummen überein oder liegt lediglich eine minimale Abweichung der jeweiligen Summen vor, ist davon auszugehen, dass der Vermieter nur diejenigen Kostenarten umlegen will und kann, hinter denen eine Vorauszahlungssumme eingetragen ist. Ergibt sich aber eine erhebliche Abweichung des genannten Gesamtvorauszahlungsbetrags und der einzeln aufgeführten Kostenbeträge, kann davon ausgegangen werden, dass auch die anderen aufgelisteten Kostenarten umlagefähig sind.